Yêu thích của tôi
So sánh
Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (NHHTTL) một cách hợp pháp tại Việt Nam, bạn cần tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP và các văn bản pháp luật liên quan. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục và lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng:
1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán NHHTTL:
Theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán NHHTTL được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Hợp đồng hợp pháp: Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua phải được lập theo quy định pháp luật. Nếu hợp đồng ký trước ngày 01/03/2022, chỉ cần có hợp đồng đã ký kết.
- Chưa nộp hồ sơ cấp sổ: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không có tranh chấp: Hợp đồng và nhà ở thuộc hợp đồng không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Không bị kê biên, thế chấp: Nhà ở thuộc hợp đồng không bị kê biên hoặc thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Không áp dụng với nhà ở xã hội: Quy định chuyển nhượng không áp dụng cho hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng căn: Nếu hợp đồng mua nhiều căn nhà/căn hộ, phải chuyển nhượng toàn bộ hoặc sửa đổi hợp đồng/phụ lục hợp đồng để chuyển nhượng từng căn.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng
Theo Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán NHHTTL được thực hiện như sau:
♦ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng
Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng: Lập theo mẫu quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, thống nhất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Hợp đồng mua bán ban đầu: Bản chính của hợp đồng mua bán/thuê mua NHHTTL đã ký với chủ đầu tư.
- Các hợp đồng chuyển nhượng trước (nếu có): Nếu là chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần nộp bản chính của các hợp đồng chuyển nhượng trước đó.
- Giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính: Biên lai, hóa đơn chứng minh bên chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo hợp đồng (nếu có).
- Giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
- Giấy xác nhận của chủ đầu tư: Xác nhận tình trạng hợp đồng (chưa nộp hồ sơ cấp sổ, không tranh chấp, không thế chấp).
♦ Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận và ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Văn bản này phải được chủ đầu tư xác nhận để đảm bảo tính hợp pháp. Chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ và không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng.
♦ Bước 3: Công chứng/chứng thực (nếu cần)
- Nếu bên chuyển nhượng không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền (theo Điều 17, 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
- Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng/chứng thực phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.
♦ Bước 4: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư
- Nộp văn bản chuyển nhượng và các giấy tờ liên quan cho chủ đầu tư để được xác nhận.
- Chủ đầu tư kiểm tra tính hợp lệ và ghi nhận việc chuyển nhượng, đảm bảo bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua ban đầu.
♦ Bước 5: Hoàn tất chuyển nhượng
- Sau khi được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng chính thức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán NHHTTL.
- Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khi dự án hoàn thành và đủ điều kiện.
LUMIÈRE Midtown (The Global City) – Trung Tâm Thành Phố Mới – Thành Phố Thủ Đức – HCM
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Bên chuyển nhượng: Có quyền chuyển nhượng hợp đồng khi đáp ứng điều kiện luật định. Sau chuyển nhượng, bên chuyển nhượng không còn quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư.
- Bên nhận chuyển nhượng: Kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên mua ban đầu, bao gồm thanh toán các khoản tiền còn lại theo hợp đồng.
- Chủ đầu tư: Phải tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, xác nhận văn bản chuyển nhượng và không được thu phí liên quan.
4. Lưu ý khi chuyển nhượng
- Kiểm tra pháp lý dự án: Bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, hợp đồng bảo lãnh ngân hàng của dự án để tránh rủi ro pháp lý.
- Thanh toán đầy đủ: Đảm bảo bên chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư để tránh tranh chấp.
- Chuyển nhượng nhiều lần: Pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng nhiều lần, miễn là đáp ứng điều kiện và hồ sơ bao gồm các hợp đồng chuyển nhượng trước đó.
- Rủi ro chậm tiến độ: Kiểm tra tiến độ dự án để tránh rủi ro chủ đầu tư giao nhà trễ hoặc dự án bị đình trệ.
- Hợp đồng rõ ràng: Thỏa thuận chi tiết về giá chuyển nhượng, trách nhiệm thanh toán, và các chi phí phát sinh (nếu có) trong văn bản chuyển nhượng.
5. Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 49, 50, 51).
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP (Điều 13, có hiệu lực từ 24/07/2024).
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Điều 7, 8, có hiệu lực từ 01/03/2022).
- Thông tư 19/2016/TT-BXD (Điều 33, 34).
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 105, 108).
6. Lời khuyên
- Xác minh kỹ lưỡng: Kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án và hợp đồng trước khi nhận chuyển nhượng.
- Lưu trữ giấy tờ: Giữ lại tất cả biên lai, hợp đồng, và văn bản liên quan để làm cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có).
- Liên hệ cơ quan chức năng: Nếu gặp khó khăn, liên hệ Sở Xây dựng hoặc Văn phòng công chứng để được hướng dẫn.